Изменения в законодательстве, регулирующие продажу квартир

В июне 2010г были внесены поправки в ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве», изменен федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», закон «О банкротстве». Внесен также ряд поправок в Гражданский кодекс. Все эти изменения призваны цивилизовать российский рынок новостроек. Оценка новых законодательных инициатив неоднозначна. Кто-то уверен, что введенные нормы затягивают петлю на шее застройщика и еще больше защищают дольщиков. Однако у контролирующих органов и обычных покупателей другое мнение: они считают, что многие новые правила не только странны, но и противоречивы, однако и в них есть плюсы для застройщиков.

Законодатели существенно изменили ФЗ-214, введя в него много инновационных поправок. Действие ФЗ-214 распространили на всех, кто продает жилье с привлечением частных средств (ч.1). На законодательном уровне выделены долевой договор, жилищный сертификат, продажа жилья через ЖСК, т.е. все нюансы покупки. Теперь закон дал застройщику право привлекать деньги на основании субаренды. Изменен порядок расчетов по заключенному договору доли. Если раньше закон давал право на рассрочку платежа до 3-х мес., то сейчас срок ограничен до 2 мес.

Из новшеств можно еще отметить введение дополнительного гарантийного срока на технологическое инженерное оборудование. Раньше гражданам передавали жилье и общее имущество с гарантией 5 месяцев. Сейчас оборудование в общем имуществе гарантируется на 3 года с даты заключения первого договора.

Законом также внесены поправки в ФЗ «О залоге», касающиеся разделения прав на переданный участок. Если право залога земли зарегистрировано по ФЗ-119, то оно сохраняется. Законодатель выделил участки, на которые залог не распространяется, и застройщик ими распоряжается самостоятельно.

Обновлены направления, по которым застройщик может использовать средства дольщиков (ст. 18). Например, их можно тратить на разработку проектной документации, приобретение земли в аренду и субаренду. Такая детализация использования средств направлена на защиту дольщиков, т.к. они могут проверить все затраты строителей. Раньше эти затраты регулировались различными нормативно-правовыми актами, а теперь ст. 21-22 закона указывают, какие финансовые документы дольщик может требовать от застройщика.

Закон защищает права дольщиков: застройщики теперь обязаны ежеквартально публиковать информацию не только о кредиторской, но и о дебиторской задолженности.

Существенно изменена ст. 23 о полномочиях контролирующих органов. Субъекты федерации вправе составлять перечень документов, которые они могут запрашивать для осуществления контролирующей деятельности. Это относится к любому лицу, привлекающему средства дольщиков.

Изменения коснулись и наказания за нарушение норм.
Изменено наказание за публичное размещение проектной декларации. Раньше для юридических лиц был штраф до 300 тыс., теперь он составит от 200 до 400 тыс. За непредставление отчетности штрафы, напротив, уменьшились.

Существенно изменена ст. 4 закона о непредоставлении или искажении сведений.

Таким образом, ситуация в строительном законодательстве улучшается, комитет Госдумы по строительству постоянно работает над защитой дольщиков

Для застройщиков в новых законах есть свои положительные стороны: отменен НДС, сокращен гарантийный срок до 3 лет, отменена ипотека до срока сдачи.

Новости для риелторов

Теперь, если риелтор продает квартиры застройщика, ему придется разделять с ним ответственность за размещение сведений. Поэтому надо проверять исходно-разрешительную документацию застройщика (документы на землю, разрешение на строительство). Надо помнить, что ст. 3 ФЗ-214 определяет, в каких случаях застройщик может привлекать средства.

Ранее поводов для риелторских махинаций было больше: в договорах клиентов путали предметом договора и объектом купли-продажи, а также характером договора (например, договор инвестирования в строительство выдавался за договор купли-продажи). Теперь, если риэлтор привлекает деньги для строительства и подписал с застройщиком договор о получении средств, он несет равнозначную ответственность за непредставление документов.

В то же время закон находится в стадии формирования. Например, законодатель умалчивает, что делать дольщикам, если прекращена деятельность организации, которая незаконно привлекала их деньги.

Всего голосов: 309