Юридические вопросы перевода помещения из жилого в нежилое

Использование помещения в хозяйственной (экономической) деятельности согласно действующему жилищному законодательству возможно в одном из следующих его качеств, предполагающих определенные режимы его существования:
– жилое помещение в принципе не может использоваться для осуществления
предпринимательской (экономической) деятельности, что следует из п.2 ст.288 ГК РФ, п.1 ст.17 ЖК РФ, а предназначено только для проживания граждан;
– жилое помещение может использоваться для осуществления предпринимательской (экономической) деятельности в соответствии с п.2 ст.17 ЖК РФ только при определенных видах деятельности (например, адвокатской, педагогической), если это не нарушает прав и законных интересов других граждан, а также требованиям, которым должно отвечать жилое помещение;
– жилое помещение может использоваться для осуществления предпринимательской (экономической) деятельности в соответствии с п.3 ст.288 ГК РФ, но только исключительно при условии перевода его в нежилое в порядке, установленном законодательством.

Таким образом, в рамках жилищного законодательства существует три вышеуказанных режима использования жилого помещения в хозяйственной (экономической деятельности). Однако, при этом, размещение в жилых домах промышленных производств не допускается ни при каких обстоятельствах (п.3 ст.288 ГК РФ).

Регламентируя вопросы собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс РФ в статье 288, действительно, предусматривает такую юридическую конструкцию, при которой у собственника помещения возникает возможность изменения статуса жилого помещения для занятия предпринимательской, иной экономической, деятельности, а именно, перевод жилого помещения в нежилое. Этим правом законодатель наделил только собственника жилого помещения. Таким образом, наниматель жилого помещения, или иной владелец, не правомочны изменить статус жилого помещения. Это исключение из общего правила предусмотрено законодателем на случай, если собственник собирается размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятие, учреждение, организацию. В качестве условия такого размещения законодатель указал на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством.

В 2000 году еще до принятия нового ЖК РФ Конституционный Суд РФ в п.2 Определения от 21 декабря 2000 года №262-О1 указал следующее:

«Статья 288 ГК Российской Федерации, регламентирующая вопросы собственности на жилое помещение, не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством». Итак, пункт 3 ст.288 ГК РФ имеет следующую формулировку: «Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством».

Указанные в пункте 3 ст.288 ГК РФ положения не вполне корректны по следующим обстоятельствам. Во-первых, не ясно, что имел в виду законодатель, указав, на размещение в жилых домах промышленных производств. Имеется ли в виду многоквартирный жилой дом, или индивидуальный жилой дом? Во-вторых, необходимо разобраться в вопросе о том, что же такое «промышленное производство», поскольку такое понятие и в ЖК РФ, и в ГК РФ не раскрывается. Данное понятие используется не только ГК РФ, но и Федеральным законом от 24.07.2007г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской федерации» статье 22, однако его суть законом не раскрывается. В-третьих, что такое есть предприятие, учреждение, организация, и чем перечисленное отличается от промышленного производства? Почему размещение промышленного производства запрещено в жилых домах, а размещение предприятия, учреждения, организации – нет? Учитывая, что понятие «промышленное производство» не встречается в ГК РФ и ЖК РФ, обратимся к толкованию этого термина в энциклопедических словарях. Так, в толковом словаре С.И.Ожегова и Н.Ю.Шведовой1 понятие «производства» и понятие «промышленность» имеют следующие значения. Под «производством» понимается «общественный процесс создания материальных благ, охватывающий как производительные силы общества, так и производственные отношения людей. Это изготовление, выработка, создание какой-нибудь продукции. Работа по непосредственному изготовлению продукции».

Под «промышленностью» понимается «отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления». Таким образом, под промышленным производством, на наш взгляд, объединив содержание вышеуказанных определений, можно понимать – общественный процесс создания материальных благ, в котором участвуют как производительные силы общества, так и производственные отношения людей, охватывающий переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. «Предприятием» в соответствии со ст.132 ГК РФ как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его части могут быть объектом купли – продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Права на предприятия (их возникновение, переход, обременения) как на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в силу ст.130 ГК и в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в единый государственный реестр прав на месте нахождения объекта. Безусловно, наша позиция относительно положений ст.132 ГК РФ несколько отличается от общепринятой позиции, обусловившего предприятие исключительно как имущественный комплекс. Толковый словарь русского языка2 определяет термин «предприятие» в двух значениях. Первое, как производственное или хозяйственное учреждение: завод, фабрика, мастерская. Второе, задуманное, предпринятое кем-нибудь дело. Таким образом, мы полагаем, что необходимо различать предприятие как имущественный комплекс, и предприятие как самостоятельный объект гражданских прав.

Понятие «учреждение» раскрывается в ст.120 ГК РФ. Согласно указанной норме закона учреждением признается некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально – культурных или иных функций некоммерческого характера.

Права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также на имущество, приобретенное учреждением, определяются в соответствии со статьей 296 ГК РФ. Понятие «организация» не раскрывается в отечественном законодательстве. На наш взгляд, этим термином законодатель пользуется, когда хочет обозначить некое объединение лиц с целью создания такого сообщества, которое будет осуществлять деятельность, соответствующую интересам его образования. Так, в ряде норм ГК РФ о юридических лицах (ст.48, 49, 50 ГК РФ и т.д.) упоминается термин организация, когда речь идет о юридических лицах в общем или юридических лицах конкретной организационно-правовой формы. В контексте ст.48 ГК РФ это звучит так: «Юридическим лицом признается организация, которая…. ». Статья 50 ГК РФ разделяет юридические лица на: организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации).

Таким образом, и учреждение и организация, в отличие от предприятия, понимаются законодателем как некая юридическая конструкция, некое юридическое образование, но не как «имущественный комплекс», то есть вещь. Предприятие в соответствии со ст.132 ГК РФ, как и промышленное производство, представляют собой, по сути, недвижимость,
имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской, иной экономической деятельности. И деятельность предприятия как имущественного комплекса, и деятельность промышленного производства подразумевают собой общественный процесс создания материальных благ, в котором участвуют как производительные силы общества, так и производственные отношения людей, охватывающий переработку сырья, создание средств производства и предметов потребления.

Если учесть, что в соответствии с п.1 ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан, то допустить без изменения статуса использование жилого помещения как предприятия или промышленного производства в контексте п.2 ст.17 ЖК РФ и абзаца 1 пункта 3 ст.288 ГК невозможно. Мало того, пункт 2 ст.17 ЖК РФ предполагает еще и осуществление индивидуальной предпринимательской или осуществление профессиональной деятельности проживающими в этом помещении на законном основании гражданами. Каким образом в этом случае можно говорить о гарантированности этим гражданам закрепленного Конституцией РФ права на жилище?

Таким образом, промышленное производство и предприятие как имущественный комплекс в соответствии со ст.132 ГК РФ, на наш взгляд, настолько близкие по смыслу понятия, что, поставить в один логический ряд термины предприятие, учреждение, организация как это дано в статье 288 ГК РФ, на наш взгляд, невозможно. В противном случае, ГК РФ противоречит сам себе, а также ст.17 ЖК РФ. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, подготовленная Рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства оценивает следующим образом вышеуказанные положения ст.132 ГК РФ и действующего законодательства о предприятии как объекте недвижимого имущества.

Главным недостатком Концепция признает отсутствие четких признаков предприятия как объекта гражданских прав (ст.128 ГК РФ), которые отличали бы его от иных сходных объектов, например, других имущественных комплексов, которые в принципе можно использовать в предпринимательской деятельности. Диспозитивный характер нормы о составе имущества предприятия, указывает Концепция, только усугубляет положение. Кроме того, в определении предприятия сделан акцент на имущественную составляющую в ущерб такой специфической стороне предприятия как дело, промысел (бизнес), где основное значение приобретает круг клиентов и обязательств собственника предприятия, связанных с деятельностью последнего, отмечается в Концепции. Отнесение предприятия в целом к недвижимости не решает эту проблему, а, напротив, отодвигает ее на второй план. Вариантом выхода из сложившейся ситуации Концепция в интересах имущественного оборота предлагает признать предприятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско – правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. Предприятие, таким образом, может включать (или не включать) в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права на недвижимость («недвижимость в составе предприятия»).

Постольку, поскольку предприятие не будет являться недвижимым имуществом, права на предприятие, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение не должно подлежать государственной регистрации. Государственная регистрация, поэтому, осуществляться только при переходе и обременении вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия. С выводами указанной Концепции невозможно не согласиться. Хотелось бы обратить внимание и на следующее. Пункт 3 ст.288 ГК РФ состоит из двух абзацев. Первый абзац указывает следующее: «Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается». Второй: «Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое».

Таким образом, в первом случае употребляется термин «жилой дом», а во втором – «жилое помещение». Имел ли в виду законодатель многоквартирный жилой дом, или речь шла об индивидуальном жилом доме? Если речь шла о многоквартирном доме, то, почему тогда в нем несмотря на императивный запрет, содержащийся в первом абзаце, на размещение промышленных производств, во втором абзаце допускается возможность при определенных условиях (переводе помещения в нежилое) размещение предприятия, учреждения, организации. Или предприятие понимается законодателем иначе, нежели промышленное производство? Не нарушаются ли размещением в жилом помещении предприятий права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение в соответствии с п.2 ст.17 ЖК РФ и п.3 ст.1 ГК РФ?

Пункт 3 ст.288 ГК РФ примечателен еще одним обстоятельством: правом размещения в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций наделяется только собственник помещения после перевода помещения в нежилое. Ничего подобного ЖК РФ в отношении права нанимателей на осуществление такого перевода не предусматривает.

Таким образом, право на размещение в помещении предприятий, учреждений, организаций, ограничивается субъектным составом: осуществлять такой перевод помещения из жилого в нежилое могут только собственники.
* * *
Имущественные отношения могут возникнуть и тогда, когда необходим переезд ответственное хранение имущества.

В указанных случаях, мы полагаем серьезным недостатком Гражданского кодекса РФ, отсутствие в нем четких определений, и расшифровки терминологии, используемой гражданским и жилищным законодательством. Более того, на наш взгляд в гражданском законодательстве необходимо четко установить критерий, который должен существовать для разграничения того, что можно размещать в жилом помещении, а что нельзя.

Всего голосов: 229