Условия для перевода

Прежде чем перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо учесть следующие нюансы (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

• Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу, если же у Вас помещение более 100 кв. м., то должен быть запасной выход (например, с подъезда).

В статье 22 ЖК категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего к таким помещениям относятся квартиры с окном, выходящим на двор.

• Нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо.
• В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе. По закону, запрещено иметь прописку в нежилых помещениях, поэтому, прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться.
• Переводимая недвижимость не должна являться предметом залога, а также судебные приставы не собираются наложить на нее арест.

Если кто-то имеет право потребовать помещение для возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится, потому что контролирующие органы внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью нельзя было осуществлять никаких махинаций.

• Если квартира находится не на первом этаже, а выше, то все расположенные под нею помещения тоже должны иметь статус нежилых.
• Переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос.

Все перечисленные условия в равной степени касаются как многоквартирных, так и одноэтажных домов. Помимо этого, при переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:

• Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
• Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
• Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;
• Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

Если Вы решили выкупить землю у государства, то вам следует его поставить на учет в Росреестре.

Просим учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В статье 17 Жилищного кодекса указаны основные условия:

• Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
• Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).
• Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или к сносу.

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода.

ВНИМАНИЕ: Если в помещении была произведена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок Вы найдете в данной статье.

1.      Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.

Необходимые документы:

§        Экспликация и поэтажный план помещения.

1.     Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:

§        паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);

§        свидетельство о регистрации права собственности;

§        могут потребовать договор основания на помещение;

Срок получения документа – до 1 месяца.

2.     После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.

§        Технический паспорт с техническим планом помещения, который заказывается также в БТИ.

Если у Вас есть тех.паспорт на руках, но ему больше трех лет, то потребуется заказать новый. Более подробная инструкция получения технического паспорта на квартиру описана здесь.

§        Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает Ваше помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра Вам сообщат, когда можно получить данное заключение.

§        Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) Вашего района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта Вам сообщат на месте.

§        Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

Берется эта справка в Вашей управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; свидетельство о регистрации права и договор основания.

§        Согласие соседей.

Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

Для этого нужно:

1.     Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении Вашего вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

Если Вы созываете внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

2.     Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

3.     Решение о переводе помещения является законным, если оно принимается не менее 2/3 от количества собравшихся собственников на собрании, и затем составляется протокол. Но в некоторых городах, хоть это и из мира фантастики, требуется 100% голосов.

§        Техническое заключение, которой выдается опять же в Вашей управляющей компании, на основании заявления, паспорта и свидетельства о регистрации права. В нем прописано техническое состояние всего здания (в условиях было указано, что здание не должно находиться в аварийном состоянии или под снос).

§        Выписка из домовой книги, которая берется в Вашем паспортном столе. Выписка служит подтверждением того, что в квартире или доме никто не зарегистрирован. Но помните, что срок действия данной справки до 14 дней.

§        Проект на переустройство жилого помещения в нежилое.

Его заказываете в лицензированных проектных компаниях Вашего города. Найти их можно по рекламе или же спросить в Департаменте Управления Имуществом.

Помните, что это неполный список необходимых документов для межведомственной комиссии, поэтому лучше заранее обратитесь в Департамент Управления Имуществом для консультации.

2.      После сбора вышеперечисленных документов, всем собственникам (если их несколько) или доверенному лицу (доверенность должна быть написана и заверена от каждого собственника) нужно обратиться в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода, где написать заявление установленного образца, в котором укажите причину перевода. Образец заявления дадут в самом департаменте.

Также предоставляется:

§        Все вышеперечисленные документы и справки;

§        Паспорта РФ;

§        Свидетельство о праве собственности на недвижимость и договор основания;

§        нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;

§        Если Вы не частное, а юридическое лицо, то добавьте еще и учредительные документы той фирмы, представителем которой Вы являетесь.

Срок рассмотрения 45 дней. После принятия решения о согласии или отказе (причины отказа указаны ниже) в течение 3 дней Вам выдают на руки или высылает по почте протокол.

Некоторые причины отказа:

§        Не соблюдены условия перевода.

§        На рассмотрение были предоставлены не все документы, предусмотренные правилами.

§        От других собственников недвижимости не получено согласие на ее использование.

§        Жильцы дома, в котором помещение располагается, не дали согласия на перевод помещения.

Если в протоколе об отказе не указаны причины, то решение считается немотивированным и может подлежать обжалованию в судебном порядке.

2-й этап: Обращение в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) для определения стоимости перевода помещения

1.      Все собственники или доверенное лицо должны прийти в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом и написать заявление, форму и образец которого дадут в самом БТИ.

К заявлению приложить (оригиналы и копии):

§        Паспорт РФ;

§        Свидетельство о праве собственности на помещение и договор основания;

§        Протокол межведомственной комиссии;

§        Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;

§        Если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;

§        Если Вы не частное, а юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы той фирмы, представителем которой Вы являетесь.

2.      Комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом на основании заявления и вышеуказанных документов принимает решение о стоимости перевода Вашего помещения и составляет протокол о принятой стоимости.

3.      Разницу в цене необходимо оплатить через любой банк, и затем сможете получить данный протокол.

При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев — район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.

3-й этап: Регистрация прав собственности на помещение в Регистрационной палате

1.      Все собственникам помещения или доверенному лицу надо обратиться в Регистрационную палату или МФЦ (Многофункциональный центр) и приложить след. документы (оригиналы и копии):

§        Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;

§        Свидетельства о праве собственности и договор основания;

§        Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;

§        Кадастровый паспорт помещения;

§        Учредительные документы компании, представителем которой Вы являетесь (если Вы юридическое лицо).

2.      Всеми собственниками подписываются заявления, которые заполняются сотрудником Рег. палаты.

3.      Оплачиваете квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности и выдачи нового свидетельства – 1000 рублей.

4.      Регистратор заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата выдачи нового свидетельства на нежилое помещение.

5.      В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, получите новое свидетельство о регистрации права на уже нежилое помещение и поданные ранее документы.

Поздравляем! Теперь Вы стали собственником коммерческой недвижимости.

Расходы при переводе

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Вам придется взять на себя следующие расходы:

• Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
• Оплата услуг, предоставленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
• Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
• Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
• Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.